Über 80.000 Zwangsversteigerungen jährlich in Deutschland

Mit ca. 80.000 Zwangsversteigerungen bzw. Zwangsversteigerungsterminen in Deutschland pro Jahr, liegen Zwangsversteigerungen derzeit auf einem sehr hohen Niveau und die Tendenz ist derzeit stark steigend.
Man spricht landläufig von "Notleidender Immobilien" Dieses ist aber an und für sich absoluter Unsinn, aber auch vollkommen irreführend und lenkt am Ende von dem eigentlichen Problem ab.

Denn die Immobilie ist normalerweise die Gleiche wie vor dem Verfahren, nicht die Immobilie leidet Not. Es ist so, dass der Eigentümer dieser Immobilie so notleidend wurde, dass er seine Kreditraten, aus welchen Gründen auch immer, nicht mehr zahlen konnte und darum der Kreditvertrag seitens des Kreditgebers gekündigt wurde.

Immer wieder stoße ich, wenn ich mir die Verzeichnisse der Zwangsversteigerungen durchlese, auf gewisse Bausparkassen die als Gläubiger eingetragen sind. Wenn ich dann weiter im Internet recherchiere, z.B. mittles Google und das Suchwort BHW Zwangsversteigerung bekomme ich viele Berichte zu lesen, wo die Menschen fast aus heiterem Himmel in einer Zwangsversteigerung steckten, keine Abmahnung oder Kündigung des Kreditvertrages zugestellt bekamen sondern lediglich durch das jeweilige Amtsgericht darüber in Kenntnis gesetzt wurden, dass das Zwangsversteigerungsverfahren eingeleitet wurde. Meist ergeht dieses Schreiben nur wenige Tage bevor der Zwangsverwalter auch schon zur Tat schreitet und die Inbesitznahme durchsetzt. Die Schuldner bekamen in solch einem Fall ein nettes amtliches Briefchen in dem neben ihrem Namen, den Flurstücken um die es geht auch die vom Gläubiger verlangte Summe genannt wird. In solch einem Fall ist hier dann die Rede von einer exorbitanten Summe, die so gar nicht mit dem letzten Kontoauszug den sie seitens ihrer Bausparkasse erhielten geht. Anstatt der 150.000 Euro Restschuld, ist dann von einer Restschuld in Höhe von über 180.000 Euro die Rede. Der Schuldner glaubt seinen Augen nicht zu trauen, glaubt vielleicht noch an einen Zahlendreher. Aber nein, diese Summe stimmt am Ende, da die Bank schließlich einen sog. Vorfälligkeitszins aufschlägt. Zurecht, schließlich wurde der Kredit vor Vertragsablauf gekündigt und der Bank entgehen dadurch die Zinseinnahmen. Dieses hat man seinerzeit beim Vertragsabschluß selbst unterschrieben. Es interessiert in diesem Fall auch niemanden, dass ja nicht Seiten des Kreditnehmers sondern seitens des Kreditgebers jener Vertrag gekündigt wurde. Warum auch immer dieses geschehen sein mag. Der Zwangsverwalter erstellt einen Bericht während seiner Zeit der Verwaltung, der Gläubige kann die Zwangsverwaltung aufheben, im Sinne des Schuldners sollte er dagegen wahrscheinlich am besten Einwand erheben. Der Zwangsverwalter erstellt einen Bericht usw. Die KOsten des Zwangsverwalters hat selbstverständlich der Schuldner zu übernehmen, unabhängig davon ob der Zwangsverwalter für oder gegen ihn gearbeitet hat. Die Mindestvergütung für diesen beträgt 600 Euro zzgl. Mwst. usw. unabhängig davon wie lange er diese Rolle übernommen hat, auch wenn er es nur 2 Tage täte, würde ihm diese Summe zustehen. Gegen die Kostenrechnung kann man natürlich Einspruch erheben, aber ob es am Ende etwas bringt, das ist fraglich.
Nun las ich in den Fällen, wo die Bausparkassen kündigten, sie zu keinerlei Gesprächen mit dem Schuldner bereit waren und in keinster Weise auf Anschreiben des Schuldners reagierten, außer diese griffen am Ende zum Telefon und beauftragten einen Anwalt mit dieser Sache. Dieser bekam Antworten, Kopien der Briefe die der Schuldner selbst als Orignal niemals erhielt. Am Ende kann man dem Schuldner wohl nur sagen "Sorry, Du hattest leider falsches Papier für Deine Briefe, denn auf diese Sorte Papier wird nicht geantwortet!"
Oftmals lenkten zuvor unwillige Banken ein, gingen auf die Vorschläge und Angebote seitens der Schuldner doch noch ein. Meist vielleicht auch erst nachdem ein Gutachten erstellt wurde und der Verkehrswert was nicht das Mindestgebot ist sondern 7/10 des Verkehrswertes, niemals die Schuldensumme würde decken können. Wenn es hart auf hart kommen würde und sich nur ein Bieter finden ließe, ginge die Immobilie noch zu 7/10 des Verkehrswertes weg. Diese Gutachten haben lustigerweise in den allermeisten Fällen das Problem, rund die Hälfte der vom Gläubiger geforderten Summe zu betragen, außer in Ausnahmefällen wo bereits 3/4 der ursprünglichen Finanzierungssumme getilgt worden war. Stelle man es sich im Fall von 180.000 Euro und einem Verkehrswert laut Gutachten von 95.000 Euro so ergibt es bei 7/10 nur die Summe von 66.500 Euro. Zur eigentlichen Forderung klafft dann eine Differenz von 113.500 Euro. Geht man vom schlimmsten aus und es geschieht, was der sog. Bezirksdirektion bereits prophezeite und die Schuldner müssen in die Privatinsolvenz gehen, bleibt die Bausparkasse auf den Restschulden sitzen. Oder aber das Einkommen der SChuldner beträgt nur soviel, dass er im Falle der eidesstaatlichen Versicherung (ehemals Offenbarungseid) oder Pfändungen bei ihm nur 50 Euro oder weniger pfändbar sind, so zahlt der Schuldner über dem Zeitraum von 30 Jahren dann insgesamt nur noch 18.000 Euro dieser Restsumme zurück und die Bank geht selbst mit dem Minus von 95.500 Euro aus der Sache heraus. Dieses rechnet sich betriebswirtschaftlich nicht für die Bank. Jedoch kommen in der Zeit wo das Zwangsversteigerungsverfahren läuft noch weitere Summen hinzu und schnell steht dort, anstelle der eigentlichen Restsumme des Kreditvertrages von 150.000 Euro, die Summe 200.000 Euro und mehr! Somit ist die Restsumme nach Abzug des Versteigerungswertes von 66.500 Euro noch 133.500 Euro und mit dem Abzug des pfändbaren Betrages über 30 Jahre von 18.000 Euro oder sogar noch weniger bleibt eine Restsumme von 114.500 Euro für den Gläubiger. Ein Mensch ist vollkommen ruiniert, im schlimmsten und den häufigsten Fällen aber eine komplette Familie über den Zeitraum von min. 30 Jahren und die Bank hat einen Verlust von 114.500 Euro zu verkraften. Natürlich ist eine Zwangsversteigerung nie im Sinne der Bank oder von ihr angstrebtes Ziel, sondern ihre letzte Möglichkeit einen uneinsichtigen Schuldner zur Rechenschaft ziehen zu können. Mhm, selbstverständlich, nur leider steht das Internet voll von Beschwerden über Banken (insbesondere Bausparkassen) die in keinster Weise mit sich reden ließen oder oder oder. Schon komisch mutet es an, wenn diese Dinge in Zeiten von Staatspleiten, Bankenpleiten und drastisch steigender Privatinsolvenzen!
Erst als sich in diesen Fällen Anwälte einschaltet und oftmals auch erst dann, wenn gedroht wurde, die Öffentlichkeit miteinzubeziehen und diese Dinge in der Öffentlichkeit publik zu machen, kam man am Ende zu einer Einigung.

Nun mag man sicherlich denken: "Ach die haben doch selbst Schuld, sie hätten ja ihre Kredite gefälligst zahlen können!"
Ja, das mag stimmen, aber nicht immer läuft das Leben so wie man es gerne hätte. Die Firma meldet Insolvenz an und man steht arbeitslos da, hat einen Unfall, wird krank oder oder oder diese Variable wird in diese Denkweise aber außer Acht gelassen. Oft ist auch zu lesen, das im Vorfeld und damit vor der Kreditkündigung, um eine Stundung der Raten für einen gewissen Zeitraum gebeten wurde, man um die Reduzierung der Raten etc. bat, was aber auf Seiten der Bank unbeantwortet, unbeachtet oder schlichtweg einfach abgelehnt wurde. Viele Berichte wiesen darauf hin, das Seitens der Bank selten eine Antwort erfolgt sei oder als Antwort nach langer Zeit die Kreditkündigung folgte oder gleich das Schreiben des Amtsgerichtes ein gutes halbes Jahr nach ihrem Schreiben an die betreffende Bank.
Unrechtmäßig werden dann auch noch Verzugszinsen in Rechnung gestellt, zumindestens befand dieses das Gericht in Hamburg. Dieses kam zu der Entscheidung, wer Vorfälligkeitsentschädigung kassiert hat keinen Anspruch auf zusätzlichen Verzugszinsen der Gesamtsumme. Diese sind mit den Vorfälligkeitszinsen abgegolten. Die beim Amtsgericht genannte Summe ist dann am Ende jene Summe, die am Ende zu zahlen ist.
Nett fand ich auch die Geschichte einer Betroffenen, die ihr Haus verkaufen nur so käme es nicht zur Zwangsversteigerung, sie tat es, der Preis wurde reduziert und sie verkaufte das Haus für 110.000 Euro, für die am Ende übrigbleibenden restlichen 40.000 Euro wurde ihr auch sofort ein Kredit angeboten. Man verlangte seitens der BHW nur sie möge einfach einen Bürgen benennen und schon wäre die Sache erledigt und sie bräuchte als alleinerziehende ALGII Emfängerin keine Privatinsolvenz anmelden. Es war von vornherein erkennbar das sie die Kreditraten nicht über längere Zeit bedienen könnten, da ihre wirtschaftlichen Mittel gar nicht zur Bedienung des Kredites ausreichten. Als Bürgen schlug man praktischerweise ihren Vater vor, selbst Eigentümer der anderen Haushälfte, Rentner und selbst noch die Finanzierung für seine Seite abzahlend. Man versicherte beiden, es sei einfach nur eine "pro Forma" Sache.  Ein Anwalt klärte sie über den Sachverhalt auf, das ihre Mittel gar nicht ausreichend wären und ihr Vater am Ende zu seinem Kredit dann noch ihren Kredit zusätzlich abzahlen müsste. Also über kurz oder lang das gesamte Haus an die BHW ging.

Ob diese Geschichten alle wahr sind und sie auch tatsächlich genau so stattgefunden haben, vermag ich nicht zu sagen, da mir diese Menschen persönlich in keinster Weise bekannt sind. 

Aber ich glaube dennoch, wir sollten es uns nicht so einfach machen und diese Schuldner deren Haus zwangsversteigert wird, einfach über einen Kamm zu scheren. Hinter jeder Zwangsversteigerung stehen auch Menschen, es steckt hinter jeder Geschichte ein Schicksal von dem wir nichts wissen können, solange wir sie nicht persönlich kennen.
Vielleicht sollten wir es auch einfach einmal, mit Mitgefühl und Mitleid versuchen, anstatt vorschnell diese Menschen zu Ver- und Beurteilen. Nicht immer sind es Leute die über ihre Verhältnisse leben, betrügen, lügen, faul, arbeitslos und arbeitsscheu sind. Man ist in solch einer Sache wahrscheinlich eher drin, als man es selbst glaubt. Etwas mehr Demut wäre sicherlich bedeutend besser, anstatt ein "Das habe ich mir verdient!" oder "Das haben die sich verdient!" denn ich hoffe für jeden der sagt"Das habe ich mir verdient!"und es auch tatsächlich so meint und glaubt,  nicht alles bekommt, um was er sich noch so alles in seinem Leben verdient gemacht hat. Wer in seinem Leben nichts anderes macht als nur Geld verdienen, verdient in seinem Leben auch nichts anderes außer Geld!
Ob irdische Reichtümer so wichtig sind, das einzige wofür man am Ende lebt und nur sie Zeit des Lebens gesammelt werden sollten , lasse ich an dieser Stelle dahingestellt, dazu möge sich jeder Einzelne für sich selbst eine Meinung bilden. Ich für meinen Teil habe hierzu meine eigene Meinung, genau wie bei vielen anderen Aspekten das Leben betreffend.Was ich aber auch noch gefunden habe bei meiner Suche im Internet unter jenem Schlagwort:
Eine eigene Seite der BHW die sich ausschließlich mit dem Kauf eines Hauses aus einer Zwangsversteigerung beschäftigt. Daraus geht hervor das die BHW für diese Objekte eigene und extra geschulte Experten im Hause haben. Sie gibt Tipps darüber wie man am Besten sehr günstig ersteigern kann. Ein Schelm der dabei Böses denkt.
Lustig ist es auch das die Bausparkasse die Immobilien deren Gläubiger sie selbst sind, auf ihrer Internetseite selbst vermarktet.
Wie z.B. bei der  LBS Immobilien Bremen Zwangsversteigerungen
Oder die DSL Bank (gehört 100%ig zur BHW AG, Hameln) das Haus als Schnäppchen mittels Kleinanzeige in einem Anzeigenmarkt anbietet, auf einmal steht dann unerwarteter weise ein Kaufinteressent vor der Tür, ohne Wissen des Kunden, ein Vertrag kommt (oftmals aus Angst vor der Zwangsversteigerung und deren ganzen Folgen) schnell zustande. Der Verkäufer hat am Ende die Provision an den nicht beauftragten Vermittler zu zahlen. Dieser klagte und bekam recht.


Die BHW bietet auch solche "tollen" Möglichkeiten für ihre Kunden und auch Nichtkunden an, das von der Zwangsversteigerung bedrohte oder sich bereits in diesem Verfahren befindliche Haus, anzubieten ohne Vermerk das es sich hierbei um ein solches Haus handelt.
Viele Schuldner der BHW schrieben über die Methoden wie es dann am Ende zum Verkauf kommt. Erst wird ein normaler Preis ausgehandelt, dann wird der Preis reduziert, natürlich nur nach Absprache, natürlich (jener Kunde wurde über die Reduzierung informiert als es bereits geschehen war), dann wird noch einmal reduziert und noch einmal und so wurden dann am Ende aus einer Verkaufssumme von 200.000 Euro einfach einmal 110.000 Euro. Dann kommt der Notartermin, der Käufer muß leider etwas am Vertrag verändern oder hat etwas bemängelt, so wird eine neue Verkaufssumme ausgehandelt, der Verkäufer/Kunde geht natürlich, glücklich am Ende einen Käufer gefunden zu haben auf alles ein, am Ende steht dort dann 90.000 Euro und ein dritter oder vierter letzter Termin steht an, der selbstverständlich einzuhalten ist, egal ob es paßt oder nicht. Dieser Kunde sagte den Termin ab, da er allerhand Fälle gelesen hatte, die ähnlich verlaufen war und darum den Kaufvertrag mittels eines Anwaltes hatte prüfen lassen wollen. Dieses Absagen sorgte bei diesem für allerhand Ärger, am Ende mußte er sich seitens einer Generalbezirkdirektion aufs Übelste beleidigen, beschimpfen und mit Vergleichen aus dem Tierreich beiteln lassen. Er ließ sich dennoch nicht beirren und ließ den Anwalt prüfen, dieser stellte enorme Fehler zum Nachteil des Kundens fest. Der Vertrag kam nicht zu Stande, sondern es wurde geklagt.
Ob es stimmt, vermag ich nicht zu sagen, ich habe ihn auf der "Haus" Seite von der LBS im Forum gefunden
Aber weiter zu dem eigentlichen:
Stellenweise war ich richtig schockiert, über die Bausparkassen und ihre Vorgehensweisen, aber auch über das Leid der Menschen die in diese Sache (oftmals) unverschuldet hinein gerieten. 

In Zeiten von Staatspleiten, Bankenpleiten, hyperaktiven Ratingagenturen und dramatisch steigender Privatinsolvenzen, hätte ich allerdings nicht gedacht das sie die Banken einfach einmal 100.000 Euro durch die Finger rinnen lassen, keine Gesprächs- und/oder Verhandlungsbereitschaft besitzen. Oder anders gesagt "Wo der Staat sog. notleidende Banken mit Steuergeldern hilft, die anderswo deutlich besser angelegt wären, übersteigt dieses wirklich mein Verständnis!" Ich meine gut, ein Einzelfall in Höhe von 100.000 Euro sorgen sicherlich nicht dafür das eine Bank ins straucheln gerät, aber bei 10 solcher Fälle, sind das ja immerhin 1 Million Euro Verlust für die Bank, oder?! Das diesen Banken dann auch noch ausgeholfen wird, obwohl sie nicht zu Verhandlungen oder Gesprächen bereit waren, Stundungsgesuche einfach nicht relevant waren, etc. etc. da bin ich jetzt allerdings einer vollkommen anderen Meinung. Gewaltig ein paar auf die Finger hätten sie wohl eher verdient gehabt. Nicht zu vergessen, die Schuldner die so in die Privatinsolvenz zu gehen gezwungen werden, vormals wahrscheinlich ist der größte Teil dieser Menschen auch noch die Gruppe der  sog. "gute" Kunden die stets immer und überall sofort als auch pünktlich zahlten, bis sie vielleicht einfach Pech hatten, krank wurden, oder oder oder. Ich weiß nicht so recht, ob das wirklich immer alles so sein, laufen muß und sollte, in diesem unserem Lande!

Nun, nach dem Durchlesen dieser Seite, hoffe ich jetzt nur, dass die jeweilige Bausparkasse nicht ausgerechnet der Kreditgeber für jene Immobilie ist, welches ihr neuer Darlehensnehmer zu ersteigern gewillt ist, bei den ganzen Tipps, Tricks und Kniffen die hier so "bereitwillig" weitergegeben wurden

Versteigerung: So verhalten Sie sich richtig (LBS)
Erfolg bei der Zwangsversteigerung (BHW)

Hier der Auszug von der BHW Seite.

Geeignete Objekte finden
Die Amtsgerichte sind für Zwangsversteigerungen verantwortlich und geben die anstehenden Termine bekannt. Sprechen Sie unsere Makler auf Angebote aus Zwangsversteigerungen in Ihrer Region an.

Gutachten lesen
Beim Gericht liegt zu jedem Objekt einer Zwangsversteigerung ein entsprechendes Gutachten vor. Darin wird der amtliche Verkehrswert bestimmt. Des Weiteren erhält der Interessent hier Hinweise auf eventuelle Baumängel, -schäden und Erträge. Dem Gutachten liegt ein Grundbuchauszug bei, der wiederum über mögliche Belastungen wie Wegerechte Dritter und Dauerwohnansprüche informiert.

Die Zeit zur Besichtigung des Objekts ist gekommen
Interessante Objekte der Zwangsversteigerung sollten, zumindest von außen, persönlich in Augenschein genommen werden. Eine Innenbesichtigung der Immobilie ist nur mit dem Einverständnis des Eigentümers möglich. Fragen Sie unsere zuständigen Makler, sie können die Immobilie unter Umständen mit anderen Augen betrachten und Sie eventuell besser auf offensichtliche Baumängel aufmerksam machen.

Sicherstellung der Finanzierung
Jeder der bei einer Zwangsversteigerung mit bieten möchte, sollte ein solides Finanzierungskonzept vorweisen können. Vor dem Versteigerungstermin ist es notwendig die Gesamtfinanzierung des Objektes zu klären. Beachten Sie auch, dass Sie nach Ihrem ersten Gebot aufgefordert werden können eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes zu hinterlegen. Nach einem Zuschlag zu Ihren Gunsten ist der volle Kaufpreis in der Regel 4 bis 6 Wochen nach dem Termin der Zwangsversteigerung zu leisten.

Termineinhaltung – Vergewissern Sie sich kurzfristig über dessen Zustandekommen
Aus verschiedenen Gründen kann es vorkommen, dass kurz vor der Zwangsversteigerung  ein Termin abgesagt wird. Auch können die Zahlung des Schuldners oder gerichtsinterne Gründe dazu führen, dass ein Termin einstweilig oder endgültig aufgehoben wird.
Unsere Makler informieren Sie gerne über das Zustandekommen des Termins.

Nehmen Sie sich Zeit für „Schnupperstunden“
Vor Ihrer ersten Gebotsabgabe ist es ratsam sich bei zwei bis drei Probebesuchen einen Überblick über den Ablauf während einer Zwangsversteigerung zu verschaffen. Hierbei haben Sie unter anderem die Möglichkeit die Atmosphäre einer solchen Versteigerung aufzunehmen, Sie können erfahren welche besonderen Anforderungen mit einer Immobilie verknüpft sein können und Ihnen bietet sich die Chance die Strategien der erfolgreichen Bieter zu studieren. Wir beraten Sie gerne zum Ablauf der Bietstunde und machen Sie auf Feinheiten aufmerksam.

Setzen Sie sich Grenzen
Vor dem Versteigerungstermin sollten Sie sich ein Gebotslimit setzen. Es macht Sinn dieses Limit knapp oberhalb einer runden Summe (z.B. 208.000,- EUR) zu setzen. Halten Sie sich an Ihre Grenze, lassen Sie sich nicht mitreißen, wenn es hoch hergeht.

Um gegebenenfalls nach einer Zuschlagsvergabe eine böse Überraschung zu vermeiden, beachten Sie bei der Berechnung Ihres Gebotslimit auch, dass noch weitere Kosten anfallen!

Wenden Sie sich an die Spezialisten von BHW Immobilien und informieren Sie sich, was noch für Kosten auf Sie zukommen können.

Taktisches Geschick entwickeln
Verwirren Sie Ihre Mitbieter bei einer Zwangsversteigerung indem Sie in ungeraden Beträgen und ungleichen Schritten bieten. Halten Sie Ihre Gebotsgrenze geheim und irritieren Sie auf diese Weise Ihre Bietkonkurrenz. Erreichen Sie Ihr Ziel durch unerwartetes Bietverhalten.

Benötigte Unterlagen
Bei einem Zwangsversteigerungstermin sind folgende Unterlagen mitzubringen:
- gültiger Personalausweis oder Reisepass
- Vertretungsnachweis bzw. Vollmachtsurkunde
- Sicherheitsleistung

Zuschlag und deren Rechtskräftigkeit abwarten
Auch wenn Sie bei der Zwangsversteigerung Meistbietender geblieben sind, bedarf es der Zustimmung des Gläubigers, damit Sie Eigentümer des Objektes werden. Diese Zustimmung kann sofort nach der Zwangsversteigerung durch einen Bankenvertreter erfolgen, aber auch zunächst ausgesetzt werden. Dies hängt im Großen und Ganzen davon ab, ob das Versteigerungsergebnis den Vorgaben des Gläubigers entspricht.

Wenn Ihnen der Zuschlag erteilt wird, sollten Sie mit dem Weiterverkauf der Immobilie oder baulichen Veränderungen an ihr, auf die Rechtskräftigkeit des Zuschlagsbeschlusses warten. Der erteilte Zuschlag kann unter Umständen (z.B. bei Anfechtung durch einen Beteiligten) vom Beschwerdegericht rechtskräftig aufgehoben werden. Dies erfolgt wenn rückwirkend, als sei der Zuschlag nie erteilt worden