Mit ca. 80.000
Zwangsversteigerungen bzw. Zwangsversteigerungsterminen in Deutschland pro Jahr, liegen
Zwangsversteigerungen derzeit auf einem sehr hohen Niveau und die
Tendenz ist derzeit stark steigend.
Man spricht landläufig von
"Notleidender Immobilien" Dieses ist aber an und für sich
absoluter Unsinn, aber auch vollkommen irreführend und lenkt am Ende von dem eigentlichen Problem ab.
Denn die Immobilie ist normalerweise die Gleiche wie vor dem
Verfahren, nicht die Immobilie leidet Not. Es ist so, dass der Eigentümer dieser Immobilie so notleidend wurde, dass er seine Kreditraten, aus welchen Gründen auch immer,
nicht mehr zahlen konnte und darum der Kreditvertrag seitens des
Kreditgebers gekündigt wurde.
Immer wieder stoße ich, wenn
ich mir die Verzeichnisse der Zwangsversteigerungen durchlese, auf
gewisse Bausparkassen die als Gläubiger eingetragen sind. Wenn ich
dann weiter im Internet recherchiere, z.B. mittles Google und das
Suchwort BHW Zwangsversteigerung bekomme ich viele Berichte zu lesen,
wo die Menschen fast aus heiterem Himmel in einer Zwangsversteigerung
steckten, keine Abmahnung oder Kündigung des Kreditvertrages
zugestellt bekamen sondern lediglich durch das jeweilige Amtsgericht
darüber in Kenntnis gesetzt wurden, dass das
Zwangsversteigerungsverfahren eingeleitet wurde. Meist ergeht dieses
Schreiben nur wenige Tage bevor der Zwangsverwalter auch schon zur
Tat schreitet und die Inbesitznahme durchsetzt. Die Schuldner bekamen
in solch einem Fall ein nettes amtliches Briefchen in dem neben ihrem
Namen, den Flurstücken um die es geht auch die vom Gläubiger
verlangte Summe genannt wird. In solch einem Fall ist hier dann die
Rede von einer exorbitanten Summe, die so gar nicht mit dem letzten
Kontoauszug den sie seitens ihrer Bausparkasse erhielten geht.
Anstatt der 150.000 Euro Restschuld, ist dann von einer Restschuld in
Höhe von über 180.000 Euro die Rede. Der Schuldner glaubt seinen
Augen nicht zu trauen, glaubt vielleicht noch an einen Zahlendreher.
Aber nein, diese Summe stimmt am Ende, da die Bank schließlich einen
sog. Vorfälligkeitszins aufschlägt. Zurecht, schließlich wurde der
Kredit vor Vertragsablauf gekündigt und der Bank entgehen dadurch
die Zinseinnahmen. Dieses hat man seinerzeit beim Vertragsabschluß
selbst unterschrieben. Es interessiert in diesem Fall auch niemanden,
dass ja nicht Seiten des Kreditnehmers sondern seitens des
Kreditgebers jener Vertrag gekündigt wurde. Warum auch immer dieses
geschehen sein mag. Der Zwangsverwalter erstellt einen Bericht
während seiner Zeit der Verwaltung, der Gläubige kann die
Zwangsverwaltung aufheben, im Sinne des Schuldners sollte er dagegen
wahrscheinlich am besten Einwand erheben. Der Zwangsverwalter
erstellt einen Bericht usw. Die KOsten des Zwangsverwalters hat
selbstverständlich der Schuldner zu übernehmen, unabhängig davon
ob der Zwangsverwalter für oder gegen ihn gearbeitet hat. Die
Mindestvergütung für diesen beträgt 600 Euro zzgl. Mwst. usw.
unabhängig davon wie lange er diese Rolle übernommen hat, auch wenn
er es nur 2 Tage täte, würde ihm diese Summe zustehen. Gegen die
Kostenrechnung kann man natürlich Einspruch erheben, aber ob es am
Ende etwas bringt, das ist fraglich.
Nun las ich in den
Fällen, wo die Bausparkassen kündigten, sie zu keinerlei Gesprächen
mit dem Schuldner bereit waren und in keinster Weise auf Anschreiben
des Schuldners reagierten, außer diese griffen am Ende zum Telefon
und beauftragten einen Anwalt mit dieser Sache. Dieser bekam
Antworten, Kopien der Briefe die der Schuldner selbst als Orignal
niemals erhielt. Am Ende kann man dem Schuldner wohl nur sagen
"Sorry, Du hattest leider falsches Papier für Deine Briefe,
denn auf diese Sorte Papier wird nicht geantwortet!"
Oftmals
lenkten zuvor unwillige Banken ein, gingen auf die Vorschläge und
Angebote seitens der Schuldner doch noch ein. Meist vielleicht auch
erst nachdem ein Gutachten erstellt wurde und der Verkehrswert was
nicht das Mindestgebot ist sondern 7/10 des Verkehrswertes, niemals
die Schuldensumme würde decken können. Wenn es hart auf hart kommen
würde und sich nur ein Bieter finden ließe, ginge die Immobilie
noch zu 7/10 des Verkehrswertes weg. Diese Gutachten haben
lustigerweise in den allermeisten Fällen das Problem, rund die
Hälfte der vom Gläubiger geforderten Summe zu betragen, außer in
Ausnahmefällen wo bereits 3/4 der ursprünglichen Finanzierungssumme
getilgt worden war. Stelle man es sich im Fall von 180.000 Euro und
einem Verkehrswert laut Gutachten von 95.000 Euro so ergibt es bei
7/10 nur die Summe von 66.500 Euro. Zur eigentlichen Forderung klafft
dann eine Differenz von 113.500 Euro. Geht man vom schlimmsten aus
und es geschieht, was der sog. Bezirksdirektion bereits prophezeite
und die Schuldner müssen in die Privatinsolvenz gehen, bleibt die
Bausparkasse auf den Restschulden sitzen. Oder aber das Einkommen der
SChuldner beträgt nur soviel, dass er im Falle der eidesstaatlichen
Versicherung (ehemals Offenbarungseid) oder Pfändungen bei ihm nur
50 Euro oder weniger pfändbar sind, so zahlt der Schuldner über dem
Zeitraum von 30 Jahren dann insgesamt nur noch 18.000 Euro dieser
Restsumme zurück und die Bank geht selbst mit dem Minus von 95.500
Euro aus der Sache heraus. Dieses rechnet sich betriebswirtschaftlich
nicht für die Bank. Jedoch kommen in der Zeit wo das
Zwangsversteigerungsverfahren läuft noch weitere Summen hinzu und
schnell steht dort, anstelle der eigentlichen Restsumme des
Kreditvertrages von 150.000 Euro, die Summe 200.000 Euro und mehr!
Somit ist die Restsumme nach Abzug des Versteigerungswertes von
66.500 Euro noch 133.500 Euro und mit dem Abzug des pfändbaren
Betrages über 30 Jahre von 18.000 Euro oder sogar noch weniger
bleibt eine Restsumme von 114.500 Euro für den Gläubiger. Ein
Mensch ist vollkommen ruiniert, im schlimmsten und den häufigsten
Fällen aber eine komplette Familie über den Zeitraum von min. 30
Jahren und die Bank hat einen Verlust von 114.500 Euro zu verkraften.
Natürlich ist eine Zwangsversteigerung nie im Sinne der Bank oder
von ihr angstrebtes Ziel, sondern ihre letzte Möglichkeit einen
uneinsichtigen Schuldner zur Rechenschaft ziehen zu können. Mhm,
selbstverständlich, nur leider steht das Internet voll von
Beschwerden über Banken (insbesondere Bausparkassen) die in keinster
Weise mit sich reden ließen oder oder oder. Schon komisch mutet es
an, wenn diese Dinge in Zeiten von Staatspleiten, Bankenpleiten und
drastisch steigender Privatinsolvenzen!
Erst als sich in
diesen Fällen Anwälte einschaltet und oftmals auch erst dann, wenn
gedroht wurde, die Öffentlichkeit miteinzubeziehen und diese Dinge
in der Öffentlichkeit publik zu machen, kam man am Ende zu einer
Einigung.
Nun mag man sicherlich denken: "Ach die
haben doch selbst Schuld, sie hätten ja ihre Kredite gefälligst
zahlen können!"
Ja, das mag stimmen, aber nicht immer läuft
das Leben so wie man es gerne hätte. Die Firma meldet Insolvenz an
und man steht arbeitslos da, hat einen Unfall, wird krank oder oder
oder diese Variable wird in diese Denkweise aber außer Acht
gelassen. Oft ist auch zu lesen, das im Vorfeld und damit vor der
Kreditkündigung, um eine Stundung der Raten für einen gewissen
Zeitraum gebeten wurde, man um die Reduzierung der Raten etc. bat,
was aber auf Seiten der Bank unbeantwortet, unbeachtet oder
schlichtweg einfach abgelehnt wurde. Viele Berichte wiesen darauf
hin, das Seitens der Bank selten eine Antwort erfolgt sei oder als
Antwort nach langer Zeit die Kreditkündigung folgte oder gleich das
Schreiben des Amtsgerichtes ein gutes halbes Jahr nach ihrem
Schreiben an die betreffende Bank.
Unrechtmäßig werden
dann auch noch Verzugszinsen in Rechnung gestellt, zumindestens
befand dieses das Gericht in Hamburg. Dieses kam zu der Entscheidung,
wer Vorfälligkeitsentschädigung kassiert hat keinen Anspruch auf
zusätzlichen Verzugszinsen der Gesamtsumme. Diese sind mit den
Vorfälligkeitszinsen abgegolten. Die beim Amtsgericht genannte Summe
ist dann am Ende jene Summe, die am Ende zu zahlen ist.
Nett fand
ich auch die Geschichte einer Betroffenen, die ihr Haus verkaufen nur
so käme es nicht zur Zwangsversteigerung, sie tat es, der Preis
wurde reduziert und sie verkaufte das Haus für 110.000 Euro, für
die am Ende übrigbleibenden restlichen 40.000 Euro wurde ihr auch
sofort ein Kredit angeboten. Man verlangte seitens der BHW nur sie
möge einfach einen Bürgen benennen und schon wäre die Sache
erledigt und sie bräuchte als alleinerziehende ALGII Emfängerin
keine Privatinsolvenz anmelden. Es war von vornherein erkennbar das
sie die Kreditraten nicht über längere Zeit bedienen könnten, da
ihre wirtschaftlichen Mittel gar nicht zur Bedienung des Kredites
ausreichten. Als Bürgen schlug man praktischerweise ihren Vater vor,
selbst Eigentümer der anderen Haushälfte, Rentner und selbst noch
die Finanzierung für seine Seite abzahlend. Man versicherte beiden,
es sei einfach nur eine "pro Forma" Sache. Ein Anwalt
klärte sie über den Sachverhalt auf, das ihre Mittel gar nicht
ausreichend wären und ihr Vater am Ende zu seinem Kredit dann noch
ihren Kredit zusätzlich abzahlen müsste. Also über kurz oder lang
das gesamte Haus an die BHW ging.
Ob diese Geschichten alle
wahr sind und sie auch tatsächlich genau so stattgefunden haben,
vermag ich nicht zu sagen, da mir diese Menschen persönlich in
keinster Weise bekannt sind.
Aber ich glaube dennoch, wir sollten es
uns nicht so einfach machen und diese Schuldner deren Haus
zwangsversteigert wird, einfach über einen Kamm zu scheren. Hinter
jeder Zwangsversteigerung stehen auch Menschen, es steckt hinter
jeder Geschichte ein Schicksal von dem wir nichts wissen können,
solange wir sie nicht persönlich kennen.
Vielleicht sollten wir
es auch einfach einmal, mit Mitgefühl und Mitleid versuchen, anstatt
vorschnell diese Menschen zu Ver- und Beurteilen. Nicht immer sind es
Leute die über ihre Verhältnisse leben, betrügen, lügen, faul,
arbeitslos und arbeitsscheu sind. Man ist in solch einer Sache
wahrscheinlich eher drin, als man es selbst glaubt. Etwas mehr Demut
wäre sicherlich bedeutend besser, anstatt ein "Das habe ich mir
verdient!" oder "Das haben die sich verdient!" denn
ich hoffe für jeden der sagt"Das habe ich mir verdient!"und
es auch tatsächlich so meint und glaubt, nicht alles bekommt,
um was er sich noch so alles in seinem Leben verdient gemacht
hat. Wer in seinem Leben nichts anderes macht als nur Geld
verdienen, verdient in seinem Leben auch nichts anderes außer
Geld!
Ob irdische Reichtümer so wichtig sind, das einzige wofür
man am Ende lebt und nur sie Zeit des Lebens gesammelt werden sollten
, lasse ich an dieser Stelle dahingestellt, dazu möge sich jeder
Einzelne für sich selbst eine Meinung bilden. Ich für meinen Teil
habe hierzu meine eigene Meinung, genau wie bei vielen anderen
Aspekten das Leben betreffend.Was ich aber auch noch gefunden habe
bei meiner Suche im Internet unter jenem Schlagwort:
Eine eigene
Seite der BHW die sich ausschließlich mit dem Kauf eines Hauses aus
einer Zwangsversteigerung beschäftigt. Daraus geht hervor das die
BHW für diese Objekte eigene und extra geschulte Experten im Hause
haben. Sie gibt Tipps darüber wie man am Besten sehr günstig
ersteigern kann. Ein Schelm der dabei Böses denkt.
Lustig
ist es auch das die Bausparkasse die Immobilien deren Gläubiger sie
selbst sind, auf ihrer Internetseite selbst vermarktet.
Wie z.B. bei der LBS Immobilien Bremen Zwangsversteigerungen
Oder die DSL Bank
(gehört 100%ig zur BHW AG, Hameln) das Haus als Schnäppchen mittels
Kleinanzeige in einem Anzeigenmarkt anbietet, auf einmal steht dann
unerwarteter weise ein Kaufinteressent vor der Tür, ohne Wissen des
Kunden, ein Vertrag kommt (oftmals aus Angst vor der
Zwangsversteigerung und deren ganzen Folgen) schnell zustande. Der
Verkäufer hat am Ende die Provision an den nicht beauftragten
Vermittler zu zahlen. Dieser klagte und bekam recht.
Die
BHW bietet auch solche "tollen" Möglichkeiten für ihre
Kunden und auch Nichtkunden an, das von der Zwangsversteigerung
bedrohte oder sich bereits in diesem Verfahren befindliche Haus,
anzubieten ohne Vermerk das es sich hierbei um ein solches Haus
handelt.
Viele Schuldner der BHW schrieben über die Methoden wie
es dann am Ende zum Verkauf kommt. Erst wird ein normaler Preis
ausgehandelt, dann wird der Preis reduziert, natürlich nur nach
Absprache, natürlich (jener Kunde wurde über die Reduzierung
informiert als es bereits geschehen war), dann wird noch einmal
reduziert und noch einmal und so wurden dann am Ende aus einer
Verkaufssumme von 200.000 Euro einfach einmal 110.000 Euro. Dann
kommt der Notartermin, der Käufer muß leider etwas am Vertrag
verändern oder hat etwas bemängelt, so wird eine neue Verkaufssumme
ausgehandelt, der Verkäufer/Kunde geht natürlich, glücklich am
Ende einen Käufer gefunden zu haben auf alles ein, am Ende steht
dort dann 90.000 Euro und ein dritter oder vierter letzter Termin
steht an, der selbstverständlich einzuhalten ist, egal ob es paßt
oder nicht. Dieser Kunde sagte den Termin ab, da er allerhand Fälle
gelesen hatte, die ähnlich verlaufen war und darum den Kaufvertrag
mittels eines Anwaltes hatte prüfen lassen wollen. Dieses Absagen
sorgte bei diesem für allerhand Ärger, am Ende mußte er sich
seitens einer Generalbezirkdirektion aufs Übelste beleidigen,
beschimpfen und mit Vergleichen aus dem Tierreich beiteln lassen. Er
ließ sich dennoch nicht beirren und ließ den Anwalt prüfen, dieser
stellte enorme Fehler zum Nachteil des Kundens fest. Der Vertrag kam
nicht zu Stande, sondern es wurde geklagt.
Ob es stimmt, vermag
ich nicht zu sagen, ich habe ihn auf der "Haus" Seite von
der LBS im Forum gefunden
Aber weiter zu dem eigentlichen:
Stellenweise war ich richtig schockiert, über die Bausparkassen und ihre Vorgehensweisen, aber auch über das Leid der Menschen die in diese Sache (oftmals) unverschuldet hinein gerieten.
In Zeiten von Staatspleiten, Bankenpleiten, hyperaktiven Ratingagenturen und dramatisch steigender Privatinsolvenzen, hätte ich allerdings nicht gedacht das sie die Banken einfach einmal 100.000 Euro durch die Finger rinnen lassen, keine Gesprächs- und/oder Verhandlungsbereitschaft besitzen. Oder anders gesagt "Wo der Staat sog. notleidende Banken mit Steuergeldern hilft, die anderswo deutlich besser angelegt wären, übersteigt dieses wirklich mein Verständnis!" Ich meine gut, ein Einzelfall in Höhe von 100.000 Euro sorgen sicherlich nicht dafür das eine Bank ins straucheln gerät, aber bei 10 solcher Fälle, sind das ja immerhin 1 Million Euro Verlust für die Bank, oder?! Das diesen Banken dann auch noch ausgeholfen wird, obwohl sie nicht zu Verhandlungen oder Gesprächen bereit waren, Stundungsgesuche einfach nicht relevant waren, etc. etc. da bin ich jetzt allerdings einer vollkommen anderen Meinung. Gewaltig ein paar auf die Finger hätten sie wohl eher verdient gehabt. Nicht zu vergessen, die Schuldner die so in die Privatinsolvenz zu gehen gezwungen werden, vormals wahrscheinlich ist der größte Teil dieser Menschen auch noch die Gruppe der sog. "gute" Kunden die stets immer und überall sofort als auch pünktlich zahlten, bis sie vielleicht einfach Pech hatten, krank wurden, oder oder oder. Ich weiß nicht so recht, ob das wirklich immer alles so sein, laufen muß und sollte, in diesem unserem Lande!
Nun,
nach dem Durchlesen dieser Seite, hoffe ich jetzt nur, dass die
jeweilige Bausparkasse nicht ausgerechnet der Kreditgeber für jene
Immobilie ist, welches ihr neuer Darlehensnehmer zu ersteigern
gewillt ist, bei den ganzen Tipps, Tricks und Kniffen die hier so
"bereitwillig" weitergegeben wurden
Geeignete Objekte finden
Die
Amtsgerichte sind für Zwangsversteigerungen verantwortlich und geben
die anstehenden Termine bekannt. Sprechen Sie unsere Makler auf
Angebote aus Zwangsversteigerungen in Ihrer Region an.
Gutachten lesen
Beim Gericht liegt
zu jedem Objekt einer Zwangsversteigerung ein entsprechendes
Gutachten vor. Darin wird der amtliche Verkehrswert bestimmt. Des
Weiteren erhält der Interessent hier Hinweise auf eventuelle
Baumängel, -schäden und Erträge. Dem Gutachten liegt ein
Grundbuchauszug bei, der wiederum über mögliche Belastungen wie
Wegerechte Dritter und Dauerwohnansprüche informiert.
Die Zeit zur Besichtigung des Objekts
ist gekommen
Interessante Objekte der Zwangsversteigerung sollten,
zumindest von außen, persönlich in Augenschein genommen werden.
Eine Innenbesichtigung der Immobilie ist nur mit dem Einverständnis
des Eigentümers möglich. Fragen Sie unsere zuständigen Makler, sie
können die Immobilie unter Umständen mit anderen Augen betrachten
und Sie eventuell besser auf offensichtliche Baumängel aufmerksam
machen.
Sicherstellung der Finanzierung
Jeder
der bei einer Zwangsversteigerung mit bieten möchte, sollte ein
solides Finanzierungskonzept vorweisen können. Vor dem
Versteigerungstermin ist es notwendig die Gesamtfinanzierung des
Objektes zu klären. Beachten Sie auch, dass Sie nach Ihrem ersten
Gebot aufgefordert werden können eine Sicherheitsleistung in Höhe
von 10 % des Verkehrswertes zu hinterlegen. Nach einem Zuschlag zu
Ihren Gunsten ist der volle Kaufpreis in der Regel 4 bis 6 Wochen
nach dem Termin der Zwangsversteigerung zu leisten.
Termineinhaltung – Vergewissern Sie
sich kurzfristig über dessen Zustandekommen
Aus verschiedenen
Gründen kann es vorkommen, dass kurz vor der Zwangsversteigerung
ein Termin abgesagt wird. Auch können die Zahlung des Schuldners
oder gerichtsinterne Gründe dazu führen, dass ein Termin
einstweilig oder endgültig aufgehoben wird.
Unsere Makler
informieren Sie gerne über das Zustandekommen des Termins.
Nehmen
Sie sich Zeit für „Schnupperstunden“
Vor Ihrer ersten
Gebotsabgabe ist es ratsam sich bei zwei bis drei Probebesuchen einen
Überblick über den Ablauf während einer Zwangsversteigerung zu
verschaffen. Hierbei haben Sie unter anderem die Möglichkeit die
Atmosphäre einer solchen Versteigerung aufzunehmen, Sie können
erfahren welche besonderen Anforderungen mit einer Immobilie
verknüpft sein können und Ihnen bietet sich die Chance die
Strategien der erfolgreichen Bieter zu studieren. Wir beraten Sie
gerne zum Ablauf der Bietstunde und machen Sie auf Feinheiten
aufmerksam.
Setzen Sie sich Grenzen
Vor dem
Versteigerungstermin sollten Sie sich ein Gebotslimit setzen. Es
macht Sinn dieses Limit knapp oberhalb einer runden Summe (z.B.
208.000,- EUR) zu setzen. Halten Sie sich an Ihre Grenze, lassen Sie
sich nicht mitreißen, wenn es hoch hergeht.
Um gegebenenfalls nach einer
Zuschlagsvergabe eine böse Überraschung zu vermeiden, beachten Sie
bei der Berechnung Ihres Gebotslimit auch, dass noch weitere Kosten
anfallen!
Wenden Sie sich an die Spezialisten von
BHW Immobilien und informieren Sie sich, was noch für Kosten auf Sie
zukommen können.
Taktisches Geschick
entwickeln
Verwirren Sie Ihre Mitbieter bei einer
Zwangsversteigerung indem Sie in ungeraden Beträgen und ungleichen
Schritten bieten. Halten Sie Ihre Gebotsgrenze geheim und irritieren
Sie auf diese Weise Ihre Bietkonkurrenz. Erreichen Sie Ihr Ziel durch
unerwartetes Bietverhalten.
Benötigte Unterlagen
Bei einem
Zwangsversteigerungstermin sind folgende Unterlagen mitzubringen:
-
gültiger Personalausweis oder Reisepass
- Vertretungsnachweis
bzw. Vollmachtsurkunde
- Sicherheitsleistung
Zuschlag und deren Rechtskräftigkeit
abwarten
Auch wenn Sie bei der Zwangsversteigerung Meistbietender
geblieben sind, bedarf es der Zustimmung des Gläubigers, damit Sie
Eigentümer des Objektes werden. Diese Zustimmung kann sofort nach
der Zwangsversteigerung durch einen Bankenvertreter erfolgen, aber
auch zunächst ausgesetzt werden. Dies hängt im Großen und Ganzen
davon ab, ob das Versteigerungsergebnis den Vorgaben des Gläubigers
entspricht.
Wenn Ihnen der Zuschlag erteilt wird,
sollten Sie mit dem Weiterverkauf der Immobilie oder baulichen
Veränderungen an ihr, auf die Rechtskräftigkeit des
Zuschlagsbeschlusses warten. Der erteilte Zuschlag kann unter
Umständen (z.B. bei Anfechtung durch einen Beteiligten) vom
Beschwerdegericht rechtskräftig aufgehoben werden. Dies erfolgt wenn
rückwirkend, als sei der Zuschlag nie erteilt worden
